345新规的具体内容
3是指三条红线：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。
4是指四档企业。三条红线全部触碰的地产企业为红色档企业。触碰二条红线的地产企业为橙色档企业。触碰一条红线的地产企业为黄色档企业。三条红线都没有触碰的地产企业为绿色企业。
5是指企业每隔一档，负债增速可以上调5％。红色档企业的有息负债规模以2019年6月底为上限不得增加。橙色档企业的增速不得超过5%。黄色档的增速不得超过10%。绿色档的不得超过15%。
房地产企业按照345新规分档情况
参与本次会议企业按照345新规划档情况。据了解，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企参与了本次会议，其中，位于“三道红线”中红档的有3家房企：融创中国（1918.HK）、绿地控股（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）。位于橙档的是阳光城（000671.SZ）。位于黄档的是碧桂园（2007.HK）、万科（000002.SZ）、新城控股（601155.SH）。位于绿档的多为央企系房地产公司，包括保利发展（600048.SH）、中海地产（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、华侨城（000069.SZ）；
上市房企按345新规划档情况。按央行给出的“三道红线”标准，统计上市房企发现，224家房企中：有51家均超过三条红线，45家超过了其中的两条红线，60家超过了其中的一条红线。只有68家划入绿色安全档。齐鲁晚报称，目前全国有9.6万家房企，绝大部分是中小房企，超高杠杆运营是常态，保守估计至少2/3的超过了一条或多条红线。超过三条红线的房企，2019年债务平均增长7%，超过两条红线的房企，这一增速为12%；超过一条红线的房企，平均增速为14%；安全区的，这一增速为15%。
房地产股权基金迎来新机遇
中金公司研究部原负责人、高瓴资本产业和创新研究院院长梁红在中国金融四十人论坛（CF40）发布的《2020·径山报告》指出：房地产基金（尤其是股权基金）是房地产金融体系生态中不可或缺的一环，是改善我国房地产投融资当中债性过重所必须的基础架构。中国房地产投融资由债向股的过程应当是渐进的，需要从深层次上改变行业生态，包括需要实现资金和项目的分立，引导资金方由银行转向机构投资人，从而令资金由债入股、由短向长。从具体举措上来讲，需要对于非标投资（尤其是明股实债）继续保持较强监管的同时，引导开发商转向标准化的房地产股权基金（可备案、可监管）。同时还需要对机构投资人参与房地产投资作适当的鼓励，而不是让银行来对行业融资实行大包大揽。
博人金融总经理宋光辉在《央行345新规收缩地产融资，真股权地产基金迎来发展机遇》一文中指出国内的开展股权投资型的地产基金一直难以发展，而开展债权投资型的信托等发展迅猛，原因有很多。从商业逻辑来看，一个主要的原因就是：股权投资型的地产基金和地产企业从事的是相近的业务，两者之间存在竞争；而债权投资型的地产基金是为增企业提供服务，两者之间是合作关系。在地产行业发展多年，企业普遍规模实力较大的情况下，和地产企业开展竞争的股权投资型基金的发展，比不上与地产企业合作的债权投资型基金的发展，也是情理之中。因此，当地产企业这种特殊的地产基金的发展受到限制之后，从事股权投资的地产基金将获得更大的发展空间。
房地产股权投资基金实施障碍
一是基金投资者的偏好，这影响了股权投资型的地产基金的资金募集。
原有的开展融资业务的房地产信托产品，都是期限固定，收益固定的固定收益型产品。这类产品的期限多在1年到2年，收益普遍在8%－10%，且通常暗含刚性兑付，风险很低。高净值客户等投资都在多年的产品投资者，形成了对这类产品的偏好。股权投资型的基金产品或信托产品，期限收益都不固定，而且风险相对更大。这类产品在募集资金时，存在很大困难。
二是金融机构的能力禀赋问题，这影响了股权投资型的地产基金的项目管理和资金回报。之前金融机构为地产企业提供融资，在交易对手信用较高或是有足值抵押物的情况下，金融机构对于项目的涉入较浅，而真股权地产基金，要求地产基金像股东一样去对待地产项目。两种类型的业务，对于金融机构的能力禀赋要求不同，后者的要求要远远高于前者。以信托为代表的金融机构需要进行转型。
三是地产项目运作周期较长的问题，这影响了股权投资型的地产基金的项目退出。典型的住宅类地产项目的回款特征是获得预售证之后的1到2年时间内，项目的大部分资金已经回款，这种情况下，项目的财务回报基本已经确定。但是项目后续的少量销售以及房屋建造、产证办理、房屋交付等事项，要使一个项目真正全部完结，还需要较长的时间。作为参股型的地产基金，需要与地产企业事先明确退出的方式，不能够完全按照项目自身的周期来进行，而是需要将一些与项目财务回报相关度不大的收尾事项交付地产企业，提前从项目中退出。
很多地产企业在新的形势下，纷纷成立自已（实际控制）的地产基金，通常是采取契约型基金或有限合伙的实体形式。这类地产基金通常以股权投资的形式投向地产项目，部分投资市场化的项目，但是主要还是围绕自身的项目开展业务。
从金融监管的角度，这类自已控制的又投资于自身项目的基金，或许存在一定的违规，在后续地产监管加强的情况下，有可能会受到限制。从会计处理的角度，严格的会计准则，这类地产企业自身控制的特殊目的载体，是需要与地产企业进行合并报表的，从而使得调整报表的目的无法实现。当前国内，对于这块的处理，存在很大模糊空间，这给了地产企业运作的空间。或许成为后续地产企业融资发展的重要方式。
信息来源
《房企融资“三条红线”明年1月1日正式实行！梁红：鼓励推动房地产股权基金的发展》