21个试点城市范围

根据《通知》，21个试点城市包括：北京市、唐山市、呼和浩特市、沈阳市、南京市、苏州市、宁波市、滁州市、铜陵市、厦门市、南昌市、景德镇市、烟台市、潍坊市、黄石市、长沙市、重庆市渝中区、重庆市九龙坡区、成都市、西安市、银川市

试点目的

2021年8月30日，住建部下发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科〔2021〕63号）》（即“63号文”），禁止在城市更新中大拆大建，沿用过度房地产化的开发建设方式，并且制定了拆旧比、拆建比、就地安置率和房租年度增长率四道红线。

2021年9月25日，住房和城乡建设部副部长黄艳在“2020/2021中国城市规划年会”上表示，城市更新国家顶层设计还没有出来，城市更新还需要地方各自试点积累经验。这意味着中央层面的城市更新政策现在仍不成熟，但是政策的转变方向却非常明确，63号文已清晰的阐明了中央的政策思路：过去的房地产化模式不可行，禁止城市更新中大拆大建。政策层面确定了前一半“去房地产化”，而后一半“怎么干”仍在需要地方的实践经验探索。

从目前《通知》确定的21个城市来看，由于不同城市的自然、经济、人口等情况不同，从《通知》确定的21个城市来看，东西南北中，一线二线三线四线都有，以便提取最为实用和准确的城市更新时间经验。但值得注意的是，其中并不包括目前我国城市更新发展最好、最成体系的三个地区：深圳、上海、广东，可能因为这三个地区经过长期实践已形成了因地制宜的城市更新模式，需要保持其政策的延续性，有可能因为这三个地区的城市更新模式并不能适用于其他城市，《通知》希望能够因地制宜的获得适合不同城市的城市更新模式，使中央顶层设计更准确更能兼顾全国范围内的地区差异。

工作内容

《通知》鼓励各地方充分发挥主观能动性，从本地实际出发大胆实践，但明确了以下试点城市开展城市更新需遵守的原则：一、沿革落实城市更新底线要求，转变“房地产化”城市开发建设方式；二、城市体检评估先行，合理确定城市更新重点，加快制定城市更新规划和年度实施计划，划定城市更新单元，建立项目库；三、坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主；四、创新土地、规划、建设、园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等相关配套政策。

前三个原则是重申了63号文的规定，第四个原则是强调要“去房地产化”，不仅要注意城市更新制度本身，还要注意与相关配套政策。目前的土地、规划、建设、园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等配套政策仍是建立在过去城镇化前期发展理念基础上的一整套体系，不符合我国城镇化中后期整体发展思路和新阶段整理经济发展理念，因此若想要“去房地产化”需将城市更新配套政策一起调整。

“去房地产化”后的城市更新财务平衡方式

传统的地产式城市更新改造，市场主体通过协议出让、补交出让金等一二级联动的方式，以低于公开市场招拍挂价格取得土地，拆迁后将低容积率变为高容积率，从而增加新建商品房的数量，获得的销售收入大于拆迁支出，改造阶段的资本收入可以覆盖资本投入，财务达到平衡；但改造后项目的收益是否能够覆盖其运营成本往往存在较大的不确定性，若因增加了更多的居住人口，需要支出更多的公共服务等运营成本，物业本身并没有新增收入，则无法弥补公共服务等支出增加带来的缺口，运营阶段的财务就是失衡的。此外，从整个城市来看，如果是同时推动多个城市更新项目，供大于求，房价就会下降，房地产价格下降，则整个城市的财务最终还是失衡的。

63号文划定的四道红线，拆旧比是限制单一项目拆迁总面积、拆建比是限制单一项目新旧容积率相对差、就地、就近安置率是限制单一项目异地安置的土地价差收入，这三个指标是对单一项目改造阶段资本收入的限制，租金年度增长率是限制整个城市拆建改造的规模，是对动态财务平衡中资本收入的限制。 “去房地产化”后城市更新的盈利点应该在运营阶段，单一项目应该提高运营收入，城市整体应该控制开发规模，维持房地产市场供需平衡，提高本区域的房地产价值，形成良性循环，这样的城市更新才是成功的。  

信息来源

金融监管研究院：《“去房地产化”后，城市更新怎么干？》：

https://mp.weixin.qq.com/s/84xkG9qXPFaFTbb0p-24UQ

中证鹏元评级：《宏观与政策周报 | 首批城市更新试点正式启动》：

https://mp.weixin.qq.com/s/8zUm5T5XCm-bW9okg4V-Bg