疫情期间商业地产租赁合同履行分析

2022年3月以来，上海新一轮本土新冠疫情爆发。政府部门采取新的疫情防控措施，市场主体大规模暂停营业，使得商业地产的出租方及承租方面临前所未有的压力。因此，植德拟从上海市特殊情况出发，结合国务院、各部委及相关部门自2020年以来及2022年发布最新的政策文件，摘取部分有参考价值案例，对商业地产租赁合同项下的重要问题进行分析，以期为租赁双方提供借鉴。

代表案例1：上海纳墨摄影有限公司、上海锦朗企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2021）沪02民终5227号】

【裁判规则：出租国有资产的应当减免租金】因系争房屋系国有资产，根据相关规定，2、3月份租金应免除，故对出租方锦朗公司反诉主张承租方纳墨公司支付拖欠租金及其滞纳金、装修期减免租金、违约金的诉讼请求不予支持。

代表案例2：恩意欧(上海)会展服务有限公司与高乐房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2021）沪02民终4086号】

【裁判规则：出租非国有资产的应当视承租方受疫情影响程度决定是否减免租金】当事人是否可以新冠肺炎疫情为由主张减免租金仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。如受疫情影响造成商业用房无法正常使用，承租方一般可以此要求出租方减免房租。如疫情并未影响承租方实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租方营业收益受到影响的，一般不免除承租方的租金给付义务。因承租方恩意欧公司支付租金期间的运营还在疫情影响之下，故法院酌定对承租方应支付的租金减免一个月。

代表案例3：上海沪欣房地产发展有限公司、上海笕尚服饰有限公司与袁慧芬房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【 (2020)沪02民终11226号】

【裁判规则：出租非国有资产的应当视承租方受疫情影响程度决定租金是否减免及是否解除合同】疫情发展仅在一定时间内限制了房屋使用，并未造成系争房屋在合同租期内持久性不能使用，因此疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款（如减免租金、延长租期）或调整履行方式（如推迟付租）等办法积极促成合同继续履行。考虑系争房屋租赁用途、疫情对系争房屋使用的实际影响程度，法院依法酌情减免承租方部分租金、物业管理费、推广费40,000元。根据合同约定，承租方应按月支付租金、物业管理费等费用，但承租方并未按约履行，尤其是承租方已于2020年3月6日恢复经营的情况下，仍未积极促成合同继续履行，因此出租方以承租方逾期支付租金等费用为由要求解除合同的行为，符合合同约定及法律规定。

代表案例4：上海浦东苏宁易购商业管理有限公司与上海万达广场置业有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审案件民事判决书【 (2021)沪01民终13362号】

【裁判规则：已达成的优惠方案应当遵守，不应再以不可抗力为由提出减免】浦东苏宁易购公司与万达公司签订的租赁合同及其补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。补充协议已经明确约定了租金优惠金额、支付期限、万达公司取消租金优惠的情形等内容，现浦东苏宁易购公司未按约定期限支付租金，已构成违约。在万达公司明确函告取消租金优惠的情况下，浦东苏宁易购公司应按照未减免前的租金标准向万达公司支付相应租金。故对浦东苏宁易购公司的该项上诉意见，不予采纳。

植德评论

1、政策、法院文件规定

自新冠疫情爆发以来，国家、上海政府及相关法院陆续出台了政策文件，主要对疫情期间的合同履行、租金减免、不可抗力认定等重要内容进行规定，包括：

（1）上海市高级人民法院：《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》（2020年2月17日）

（2）最高人民法院：《关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》（2020年5月13日）

（3）最高人民法院：《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（2020年5月15日）

（4）国家发展改革委等部门《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（2022年2月18日）

（5）国务院国有资产监督管理委员会办公厅《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作》（2022年3月28日）

（6）上海市人民政府办公厅《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（2022年3月29日）

（7）上海市国资委、市住建委、市房管局《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（2022年3月31日）

（8）上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年版）》（2022年4月10日）

2、常见争议焦点总结：逾期支付租金情形下的合同解除或继续履行

在承租方受疫情影响，无法正常使用房屋或经营，导致承租方资金周转困难、营业收入明显减少以至无法按期支付房屋租金，出租方据此提出解除租赁合同的案件中，最高院及上海市高院自2020年起至今的政策基本为明确鼓励合同继续履行。但根据现有司法案例，法院并非简单适用相关文件精神，而是具体情形具体对待地不同案不同判，法院据以判决合同解除的情形主要有：（1）疫情影响并未达到严重程度，不是承租方营业收入减少的主要原因；（2）承租方拖欠租金发生在受疫情影响前或者远超过疫情防控期间；（3）出租方已经给予一定租金减免优惠且承租方已经同意，但承租方仍不能按照新约定支付租金等。

3、常见争议焦点总结：合同解除后的违约金计算

受疫情影响，承租方可能会以疫情防控构成不可抗力为由主张解除合同，出租方亦可能以承租方逾期支付租金为由主张解除合同，租赁合同将会在双方协商一致情形下解除或者由法院判决解除，同时会产生违约金支付责任及相关纠纷。针对承租方提出的减少、免除违约金主张，法院基本遵循公平原则和诚实信用原则及综合考虑疫情对承租方经营的影响、合同实际履行期间、违约方的恶意程度、房屋空置时间等因素进行违约金考量，尤其在疫情特殊期间，过高的违约金主张在司法实践中若无合理理由则往往得不到支持，确属受不可抗力影响的亦可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条不可抗力全部或部分免除违约责任。

针对上海自2022年3月底以来要求全市封控的特殊情况，上海市高院对不可抗力的是具体约定对潜在纠纷而言极具指导意义和说明性。在民法典不可抗力规定的基础上，上海市高院明确：疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。

4、常见争议焦点总结：租金是否减免

自2020年疫情以来，相关政策及法院文件处理租金减免问题的基本规则为：若承租方确因受疫情或疫情防控措施影响、经营困难（认定标准包括承租房屋是否处于中高风险地区；政府是否要求封控、停业；房屋是否被征用等），则国有房屋及非国有房屋的出租方均应当合理分担疫情所带来的损失。国有房屋的出租方应严格主动执行落实租金减免；不强制要求但鼓励非国有房屋的出租方减免租金（若有，则一般为1-3个月租金减免），纠纷难以调和的，法院可以基于公平原则作出必要的租金减免。根据现有司法案例，若双方已达成租金减免范围、幅度等约定，承租方应当按约支付租金，再以不可抗力等为由主张调整租金的，法院一般不予支持，且出租方有权追究承租方违约责任。

由于2020年与2022年3月以来的疫情对上海的实际影响不同，不同时期的政策与文件在租金减免问题上的处理意见亦有所差异。鉴于2022年疫情对上海的影响更大、范围更广、程度更深，上海市最新发布的文件更倾向于适用免除租金的政策，法院对潜在纠纷的判决倾向将更加明朗。