2021年以来，房地产行业急转直下，“暴雷”事件频发，商票违约、债券违约、项目停工，曾经火热的房地产行业似乎已经进入了“生存”时代。在这一宏观背景之下，“烂尾楼”项目中购房者剩余按揭贷款偿还的问题成为了人们讨论的热点问题。2022年2月，嘉兴市中级人民法院于其官网上发表了名为《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商还》的文章，引起了社会的广泛探讨。为此，植德拟根据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称“《商品房买卖司法解释》”），结合不同时期最高院的典型判例，对该问题的裁判思路演变及法律依据进行分析，以期为各方提供借鉴。

案例1：张子莹、黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2017）最高法民申2661号】

【裁判规则：《借款合同》因《商品房买卖合同》的解除而解除后，购房者应承担还款责任】合同解除后，哈尔滨招行可以依据《借款合同》向张子莹和北方开发公司主张权利，也有权根据《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，请求北方开发公司返还购房贷款。哈尔滨招行上诉请求改判由张子莹和北方开发公司共同承担张子莹未偿还部分的贷款本息等，可视为哈尔滨招行选择了依据《借款合同》主张权利，属于其对自身合法权益的处分，二审判决张子莹提前偿还《借款合同》项下剩余贷款本息及北方开发公司承担连带保证责任，并无不当。

案例2：中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审民事判决书【（2017）最高法民终683号】

【裁判规则：购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，其不负有还款义务】就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义而言，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。

案例3：王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书【（2019）最高法民再245号】

【裁判规则：因开放商违约导致《借款合同》解除后，购房者不承担还款责任】关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

【裁判规则：《借款合同》中规定合同解除后立即提前还款的条款为无效的格式条款】关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

植德评论

1、最高院裁判思路的转变：从购房者仍需承担剩余贷款的还款责任到购房者无需承担该责任

从上文提到的张子莹与黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷、中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷案中可以看出，最高院在2019年以前对于开发商违约致使《房屋买卖合同》、《借款合同》解除的，更多地认为购房者仍对房屋剩余贷款承担还款责任。这一观点主要是基于民法合同相对性原理，即依法成立的合同仅对当事人发生效力，故购房者并不能以开发商违约为由对还款责任进行抗辩。此外，针对《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款规定的“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，最高院以往采取的解释为该规定仅是为了减少诉累的程序性规定，并不能免除购房者的剩余还款义务。然而，在王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审案中（其与中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷案实质上由同一纠纷所引起），最高院大改以往的立场，认为必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡，从《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款、格式条款和公平原则等角度认定购房者不具有偿还剩余贷款的责任。值得注意的是，该判决系经最高院审判委员会讨论决定的，其具有相关程度上的指导性。

2、借款人免于偿还剩余贷款：相关法律依据尚有待完善

从购房者仍需偿还剩余贷款到购房者无需承担相关责任，最高院的立场改变实质上是对现实社会矛盾的回应，隐匿在城市之中的“烂尾楼”项目破碎了许多家庭“住有所居”的梦，仍需偿还的高额房贷更刺激着这些家庭的神经。从化解社会问题的层面而言，最高院当前的立场显然是具有非常重大意义的，其从实质角度保障弱势购房者的权益。

但从法律层面，当前法院裁判的依据尚显不够充分。最高院依据之一的《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款其实际上是程序性规定而非实体性规定，《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（人民法院出版社2003年6月第一版，最高人民法院民事审判第一庭编著）第327页对此进行了解释：“出卖人应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和买受人主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉连贯性”。从这个层面而言，将《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款解释为免除购房者剩余还款责任的规定显得有些牵强。当然，最高院从公平原则的角度出发，确实可以得出购房者无需承担剩余还款责任，否则难以符合一般理性第三人对于公平公正的认知，其当然也可以作为合同相对性的例外存在。从法理上论述，这种逻辑是可行的，但作为统率性、指导性的民法原则通常不在具体案件中直接适用，我们有必要在未来的立法活动中进一步完善相应的具体法律依据。

基于最高院裁判思路的转变，我们建议：

（1）作为购房者，如遇上所购房屋停工情形，首先考量该项目是否有完工可能，是否存在引入新开发单位续建、业主自救、破产重组推进等可能，若该等可能性较大，则购房者可选择不解除合同，待相应房屋建成，业主可取得相关不动产的物权。反之，若相应项目资金缺口大、法律关系复杂，完工可能性较小的，购房者可向有管辖权的人民法院起诉，要求解除《房屋买卖合同》《借款合同》，并主张相应剩余贷款由开发商偿还。

（2）作为贷款银行，于预售商品房贷款放款前，应对开发商展开资质审核与尽职调查，对于明显不具有建设相关项目能力或者已严重负债，应审慎放款。对于确定放款的，积极采取资金监管模式展开，要求开发商专款专用，不得用于支付其他借款的本金或者利息等。若相应开发商有资不抵债或者有其他情形无法完工时，应及时通过诉讼、仲裁、申报债权等方式维护自身权利。