2022年7月13日，深圳市司法局发布关于征求《深圳经济特为了贯彻落实《民法典》《不动产登记暂行条例》等规定。为规范不动产登记行为，维护不动产交易安全，保护权利人的合法权益，深圳市规划和自然资源局启动了《深圳经济特区不动产登记条例》的起草工作。经广泛调研、征求意见后，形成《深圳经济特区不动产登记条例（送审稿）》并报深圳市司法局审查。深圳市司法局经与市规划和自然资源局座谈沟通后，修改为《深圳经济特区不动产登记条例（征求意见稿）》（以下简称《登记条例》）。

【短评】

《登记条例》共计7章、121条，其中明确深圳市不动产登记中心为经济特区的不动产登记机构，负责不动产的统一登记。为落实国家不动产统一登记制度，《登记条例》将各类不动产登记纳入统一规范，将海域使用权、海岛使用权、林地使用权及森林林木所有权均予以规定，从而从根本上确认了海域、林权等不动产的物权地位，明确其可以设立抵押权、地役权等相关从物权。

《登记条例》的亮点主要有：

一是完善继承、遗嘱、遗赠不动产登记。继承、遗嘱、遗赠不动产需要登记机构审查很多事项，一直是不动产登记的难点。《登记条例》将法定继承与遗嘱继承分开规定，明确两类继承转移登记的申请材料。在法定继承转移登记中，需要全部法定继承人关于不动产分配的协议等材料；遗嘱、受遗赠转移登记中，需要当事人关于遗嘱、遗赠抚养协议真实性的承诺。同时明确申请人在办理继承权转移登记时，可以委托公证机构或具有遗嘱管理人资质的律师为登记所涉及的法律事实进行调查或者核实。公证机构或者律师事务所出具的公证文书或法律意见书可以作为登记审查依据。

《登记条例》增加了公告程序，明确不动产登记机构可以将当事人死亡证明材料、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议等材料进行公告，公告时间不少于三个月。此次立法还探索建立告知承诺制。在继承、受遗赠转移登记中，申请人确实难以获取死亡证明、亲属关系证明等材料，可以由申请人书面承诺代替，以减轻当事人的负担。

二是详细规定居住权登记。《登记条例》明确了居住权登记申请材料及办理流程。针对实操中争议较大的已设立抵押权房屋能否设立居住权、一个房屋能否设立多个居住权、居住权能否转移、居住权何时失效等问题给予了明确的规范。其中规定，一个不动产登记单元仅能设立一个居住权，但居住权人可以有多个。

三是创新预告登记规定。《登记条例》取消了“楼花”抵押，按照国家体例为预售商品房办理抵押权预告登记。其中规定“商品房预售人应当自预售商品房买卖合同备案后十日内申请办理预购商品房的预告登记”，从而逐步将预售商品房备案与预售商品房抵押权预告登记相互衔接。

《登记条例》还与《深圳经济特区城市更新条例》相衔接，避免一房二卖，将搬迁补偿协议进行预告登记的程序进一步细化，并将搬迁补偿协议办理预告登记的项目类型扩大至土地整备、旧住宅区改造等项目。

此外，为更加便民，《登记条例》删除申请材料兜底条款，规定当事人申请抵押权登记无需提交主债权合同，规定登记机构可以实时互通取得材料不得要求当事人提供；要求登记机构加强信息共享，尽快实现抵押权、查封网上办理；规定了当事人单方申请、委托申请、代位申请的具体适用类型并要求及时公布以便查阅，还规定了登记簿信息公开、夫妻查房、利害关系人查房的条件与要求，严格限制“以人查房”。[2]

[2]参见《创新预告登记规定 取消“楼花”抵押！《深圳经济特区不动产登记条例》（征求意见稿）公布》，最后访问日期：2022年8月15日，原文链接：https://finance.eastmoney.com/a/202207172452047816.html。