房地产开发项目中，一方面开发商的品牌力对开发项目的销售产生较大影响，另一方面项目的前期物业公司也是房地产销售中的重要卖点。在如今众多小区业主与物业服务公司的争端越发严重的情形下，人们意识到物业公司的服务质量直接影响小区入驻后的生活水平和业主幸福感，因此在较多商品房项目中，若该项目采用了比较知名的物业服务公司，将作为开发商的重要宣传点之一。基于我国《物业管理条例》的相关规定，开发商有权依法选聘前期物业服务公司，那么在开发商已经选聘前期物业公司，并将物业公司作为商品房项目的重要卖点时，若该项目已有较多业主购买，但项目仍未交付的情形下，开发商私自更改前期物业服务机构，将会产生怎样的法律风险？本期，我们将结合相关纠纷案例的情况，就开发商擅自更换物业，由此导致买受人与开发商之间可能存在的法律问题进行总结分析。

案例1：上诉人毛高球、唐中迎因与上诉人永州市嘉信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷【(2019)湘11民终3044号】

【裁判观点：双方在合同未约定建设单位更换前期物业管理企业需征得业主同意，建设单位另行选聘前期物业管理企业未违反合同约定及《中华人民共和国物业管理条例》的规定。】一审法院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，由于双方在合同未约定嘉信公司更换前期物业管理企业需征得业主同意，因此，被告嘉信公司作为该小区的建设单位另行选聘前期物业管理企业未违反合同约定及《中华人民共和国物业管理条例》的规定，故原告提出不得变更物业管理企业的诉讼请求，法院不予支持。

二审法院认为，关于上诉人嘉信公司变更物业公司是否违约的问题。虽然双方当事人在合同在约定了前期物业公司，但在合同中未约定嘉信公司更换前期物业管理企业需征得业主同意，因此，上诉人嘉信公司作为该小区的建设单位另行选聘前期物业管理企业未违反合同约定及《中华人民共和国物业管理条例》的规定。

案例2：张慧与南京绿国置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷案【(2018)苏0104民初467号】

【裁判观点：更换前期物业管理企业，并不需要得到业主的同意及认可，并不违反法律的规定，不构成违约。若业主认为现物业服务企业服务有缺陷，可通过业主大会重新选聘。】本院认为，根据物业管理的相关法律、法规规定，前期物业管理企业由建设单位选聘，业主委员会成立后，可以通过业主大会重新选聘物业管理企业。本案中，被告更换前期物业管理企业，并不需要得到原告的同意及认可，并不违反法律的规定，不构成违约。原告若认为现物业服务企业服务有缺陷，可以通过向业主大会提出，重新选聘新的物业服务企业，由业主大会决定。原告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。

案例3：上诉人李X、张XX因与被上诉人贵州安电房地产开发有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司安顺分行商品房预售合同纠纷【(2016)黔04民终83号】

【裁判观点：更换案涉《商品房买卖合同》中约定的物业服务企业，构成违约，业主可依法向安电公司主张违约责任，但该违约行为不构成根本性违约，不足以导致合同解除。】关于案涉《商品房买卖合同》目的问题，本院认为合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期待得到的东西或达到的状态，合同动机是指驱使、推动行为人订立合同的内心起因，合同动机只有在明确告知对方当事人并形成合议的情况下才能转化为合同目的，因此合同目的是当事人合议的结果，对当事人各方均有约束力，而合同动机当事人各方可不尽相同，合同目的能否实现决定着合同是否解除，而合同动机是否实现则不能决定合同的解除与否。从案涉《商品房买卖合同》的内容来看，双方未约定特定的物业服务企业是合同履行的必要条件，因此本案的合同目的是：双方通过交易行为，安电公司实现商品房的交换价值，李X、张XX实现商品房的使用价值。至于李X、张XX所主张的为了享受安顺利发物业管理有限公司提供的物业服务而购买商品房，只是二人签订《商品房买卖合同》的动机，该动机无法实现，并不必然导致合同解除。

聘请前期物业服务企业虽是安电公司取得商品房预售许可证的条件之一，但这只是解决物业服务企业有无的问题，法律、行政法规并不要求房开企业与特定的物业服务企业签订前期物业服务合同。安电公司虽更换了案涉《商品房买卖合同》中约定的物业服务企业，构成违约，李X、张XX可依法向安电公司主张违约责任，但该违约行为不构成根本性违约，不足以导致合同解除。

案例4：张波与青岛金实房地产开发投资有限公司商品房预售合同纠纷【(2014)青民一终字第909号】

【裁判观点：双方约定售楼书不能作为合同附件，双方在预售合同中，仅仅约定前期物业通过招投标形式选聘，并未约定小区前期物业的名称，建设单位无需因变更物业公司承担违约责任。】双方约定，开发方所作的售楼广告、售楼书、沙盘及样板房等物业销售之推广材料均不作为合同附件，也不作为交付的商品房现状的依据。被上诉人金实公司所作的售楼广告、售楼书、沙盘、样板房等物业销售之推广材料中有关该房屋的内容与合同约定以及现状不一致者，以合同以及现状为准。根据上述约定，上诉人张波提交的售楼书不能作为合同附件，双方在预售合同中，仅仅约定前期物业通过招投标形式选聘，并未约定小区前期物业的名称。上诉人认为现在的物业公司影响了其居住品质，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采信。

• 植德评论

结合如上筛选的部分案例，对于房地产开发商在商品房出售后交付前是否有权单方面变更前期物业的问题，通过检索案例及整理分析，我们认为有如下问题值得关注：

1.开发商未经买受人同意更换前期物业公司是否构成违约？如构成违约，如何赔偿违约金？

（1）开发商是否有权未经买受人同意变更前期物业？

根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”此条款中仅明确了开发商有权依法选聘前期物业，但未约定更换物业的情形，更未约定开发商在变更前期物业时是否需要征得买受人的同意。

在此情形下，对于开发商在变更前期物业时是否需征得买受人同意，还需结合开发商与买受人签署《商品房买卖合同》的相关约定进行判断，即开发商在与买受人的买卖合同中，是否明确约定变更物业服务机构需要取得买受人同意的条款，如前款引用的(2019)湘11民终3044号案例。

另一方面，也需要注意地方性法规对此是否有不同的规定，如《湖北省物业服务和管理条例》第四十一条规定“业主购买住宅物业后，建设单位更换前期物业服务企业的，应当征得半数以上业主同意。”

（2）开发商自行更换前期物业是否构成买受人合同的违约？

正是基于法律规定的不明确性，关于开发商未经买受人同意自行更换物业公司是否构成违约的问题，各地法院评判标准不一致，部分法院观点认为构成违约，但该不构成根本性违约，如上诉人李X、张XX因与被上诉人贵州安电房地产开发有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司安顺分行商品房预售合同纠纷一案（案号：(2016)黔04民终83号）中法院认为，安电公司虽更换了案涉《商品房买卖合同》中约定的物业服务企业，构成违约，李X、张XX可依法向安电公司主张违约责任，但该违约行为不构成根本性违约，不足以导致合同解除。

部分法院倾向于认为不构成违约。如张慧与南京绿国置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷案（案号：(2018)苏0104民初467号）中法院认为，被告更换前期物业管理企业，并不需要得到原告的同意及认可，并不违反法律的规定，不构成违约。

进一步分析，若认为更换前期物业公司构成违约，则开发商如何承担违约责任。一般而言，违约金具有补偿性和惩罚性功能，若购房合同中对更换物业公司未约定相关的违约标准，即便法院认为更换物业公司构成违约，但赔偿还是以业主存在实际损失为前提，此种情况下，其实业主主张存在损失往往有困难。如张波与青岛金实房地产开发投资有限公司商品房预售合同纠纷（案号：(2014)青民一终字第909号）中法院认为，上诉人认为现在的物业公司影响了其居住品质，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采信。

2.买受人提出为享受物业服务的购房目的落空是否可以解除购房合同？

我们认为享受物业服务而购房是签署购房合同的动机，合同目的是购房，合同目的能否实现决定着合同是否解除，而合同动机落空不能解除合同，这在以上(2016)黔04民终83号案例中也有所体现。

3.开发商是否构成虚假宣传或欺诈？

开发商在前期宣传过程中，以已经选定的前期物业公司作为宣传点，符合客观情况。后因情况变化，开发商变更了物业服务公司，若开发商正常向买受人进行说明和通知，且在后续商品房出售过程中不以原物业服务公司进行宣传，我们认为开发商变更前期物业不构成虚假宣传或欺诈。