人防车位是指利用战时防空的地下室空间建造的车位，属于人防工程。人防车位可分为结建人防车位和单建人防车位。单建人防车位是以单独建设的人防工程用作车位，其一般由国家投资并享有所有权。结建人防车位系结合城市新建民用建筑一并开发建设，投资者多为开发商，典型如住宅小区、办公楼、商场的地下人防车位等。对于结建人防车位（以下称“人防车位”）的权利归属，现行的法律规定不甚明确，导致不同地区的司法实践差异较大，小区业主、开发商等利益主体常就此展开激烈博弈。鉴于此，植德拟结合不同地区的规定与判例进行分析，以供参考。
案例1：栾德刚、吉林市吉化集团隆飞建筑安装有限责任公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2020）最高法民申4493号】
【裁判观点：人防车位归国家所有，开发商享有使用权】本案中，开发商铁信公司与栾德刚订立了《商品房买卖合同》，约定铁信公司将人防车位与社区办公用房的使用权转让给栾德刚，后双方在合同履行过程中产生了纠纷。在评述涉争《商品房买卖合同》的效力时，最高院指出，因地下车库兼具有人防工程性质，其所有权属于国家，依法不得转让，但地下车库的使用权可以转让流通。铁信公司对人防车库依法享有使用权，将使用权转让给栾德刚并不违反法律强制性规定。
案例2：厦门浦南安置小区业主委员会、厦门市中山房地产开发有限公司物权保护纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2019）闽民申1366号】
【裁判观点：人防车位归开发商所有】本案中，浦南小区的业委会认为开发商中山公司不是人防车位的权利人，请求法院确认人防车位的使用权、收益权归全体业主共同所有。法院认为，开发商对案涉车位相对应的土地拥有合法的土地使用权，案涉车位亦是开发商投资建设，开发商应当对案涉车位享有所有权。法院还强调，地下车位的人防功能属于依法设定的特殊功能，并不能改变“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的物权法原则。该案历经一、二审及再审，裁判者始终坚持这一观点。
案例3：无锡市益多投资发展集团有限公司与无锡金马物业管理有限公司、无锡市金马国际花园业主委员会所有权纠纷二审民事判决书【（2017）苏02民终2052号】
【裁判观点：人防工程的建设成本随着业主购房的完成已转化为全体业主承担，业主委员会享有人防车位的收益权】本案中，开发商与业委会就小区人防车位的收益权归属产生纠纷，起诉要求业委会返还人防车位的租金收益。开发商主张，其作为人防工程的投资者，依据人民防空法“谁投资、谁收益”的规定，人防车位的收益应归其所有。无锡中院则认为，除非开发商能够证明自己没有将建设成本分摊入商品房销售价格，否则人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为全体业主承担。由于开发商未尽到该举证责任，无锡中院最终驳回了开发商要求业主委员会返还人防车位收益的诉请请求。
植德评论
人防车位因其兼具国防特性，频频引发产权及相关用益物权归属争议，上述三则案例体现了实践中常见的观点分歧，我们分别简要分析如下：
1、人防车位属于国家所有，投资者可以使用管理并享有收益权
根据《中华人民共和国民法典》第二百五十四条，国防资产属于国家所有；《中华人民共和国人民防空法》第二条，人民防空是国防的组成部分；《中华人民共和国国防法》第四十条，国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产，国防资产属于国家所有等法律法规规定，人防车位因此被认定为属于国家所有。
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有等法律法规规定，人防车位的投资者因此被认定为享有人防车位的使用管理权及收益权。
最高人民法院第二巡回法庭在2019年出版的《法官会议纪要》中指出，人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有。亦如前文案例1所示，最高人民法院针对人防车位权益归属问题倾向于认定人防车位的所有权属于国家、投资者可以使用管理并享有相应的人防车位收益权。
根据我们的案例检索及实操了解，因存在效力等级较高的上位法及最高院案例支持，本条所述观点在司法实践中较为主流，也是较多省、市规范人防车位的常见做法。如沈阳市政府在《沈阳市民防管理规定》、济南市政府在《济南市城市地下空间开发利用管理办法》、昆明市政府在《昆明市结合民用建筑修建防空地下室的规定》等地方规范性文件中均认为人防车位归属国家所有。
但此种观点背后的法律论证逻辑不甚严密。依照《中华人民共和国国防法》规定，国防资产应为国家直接投入资金或资源而形成，而实践中多数人防工程均由投资者通过出让、转让等有偿方式取得建设用地使用权后，依照规划要求在项目中配建人防工程，自行投入资金建成。大部分人防车位所在的人防工程并非国家直接投入资金或资源而形成。将“平战结合”的人防工程仅因其具有人防特性，即直接确定为国防资产，并认定其属于国家所有，似乎有失偏颇。
2、人防车位属于投资者（一般为开发商）所有并享有相应权益
（1）人防车位属于投资者所有并享有相应权益
基于上述法律论证逻辑瑕疵，且根据《民法典》第三百五十二条，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外；住房和城乡建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁等规定，实践中不乏人防车位的所有权及收益权属于投资者所有的认定。
本条所述观点也得到了部分地区规范性文件的支持。例如，《上海市民防工程建设和使用管理办法》早在2003年就规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。该《办法》历经多次修改，但此条始终没有进行变更；《广州市人民防空管理规定》第二十五条也规定，人民防空工程的所有权归属适用与建设用地使用权相一致的原则。此外，重庆市住建委在《关于进一步加强和规范商品房配套车位销售有关事宜的通知》、重庆市人大常委会在《重庆市人民防空条例》、湖南省政府在《湖南省人民防空工程产权管理办法》等地方规范性文件中均认为人防车位归属投资人（即开发商）所有。
亦如前文案例2所示，部分地方法院认定开发商对案涉车位相对应的土地拥有合法的土地使用权，案涉车位亦是开发商投资建设，开发商应当对案涉车位享有所有权。
但我们认为，由于地方规范性文件的法效力层级较低，且人防车位的流转涉及的部门较多，不论是部门办事人员或是法院在事项办理、案件审理中对于地方规范性文件的理解、适用情况均存在差异，在实操中本条所述观点是否被实际执行，可能会因案而异。
（2）人防车位权属作出模糊判断，明确由投资者享有收益权
我们注意到存在部分情形，由于存在争议及法律明确规定的缺失，相关部门或案件不对人防车位所有权归属问题作出评价或判断，但在支持投资人（即开发商）通过对人防车位管理、出租等享有收益权问题上基本达成一致观点，这亦符合相关法律法规规定及投资回报公平性。
（3）问题的引申——人防车位不动产登记办理
在人防车位归属投资人情形下，我们注意到实践中经常存在一项因此引发的争议，即人防车位是否可以办理不动产权登记。据我们了解，这一问题与是否有地方性规范予以明确高度关联，在已有规范性文件支持开发商办理人防车位初始登记并配套流转制度的地区，如上海、广州等，均可以房地产权证附记的形式，办理人防车位登记及流转。
3、人防车位收益权属全体业主所有
基于本文所述第2项观点，司法实践中存在收益权归属主体的差异判决，争议焦点则为：哪一方主体为人防车位的“投资者”。
根据案例3，法院认为：随着商品房的售出，人防车位的投资成本已逐渐转移给购房人，应当由全体业主共享人防车位的收益权。鉴于“投资”一词的概念宽泛，在法律上没有明确的界定，从实际成本负担的角度来解释《人民防空法》第五条第二款中的“投资者”似乎也并无不可。在这种纯粹的事实逻辑下，只要开发商在该项目中取得了利润，也就意味着开发商已成功将包括人防工程在内的整个项目的全部成本转嫁给了购房人。因此，法院若采信投资成本已由全体业主实际承担，则不排除会产生更多案例3的类似裁判结果。但按照上述论证逻辑，如果开发商在销售了某项目90%的房屋后已成功收回了全部投资成本，该项目剩余10%的房屋的收益权亦应属于已购房的全体业主所有。这显然违背了基本的商业逻辑和权利保护制度。此类裁判思路虽然努力探求“社会效果与法律效果的统一”，但由于在法律论证逻辑上并不严密，仍有较大的讨论空间。
【结论】
综合上述分析，实践中存在人防车位所有权及用益物权归属的争议源于法律明文规定的缺失，衍生出来的不动产权证办理等事项亦存在较大争议和不同实操。虽然人防车位所有权归属国家或投资者仍存在不同认定及做法，但实践中对于由投资者享有使用、收益等权益已形成较为一致的观点。面对当前法律现状，我们在希望人防车位产权制度逐渐明朗和统一的同时，建议开发商及业主在面对人防车位的占有、使用、收益、处分时候充分关注：
1、针对政策指向：事先对项目所在地的政策进行全面检阅，包括当地是否存在涉及人防车位权利归属或建成后权属移交等的规范性文件、人防车位在当地能否办理产权登记、政府在投资项目前期及合同文件中是否对人防车位的建设或管理、建成后权属（移交）等提出特殊要求等。
2、针对“投资者”身份：业主买卖房屋价款构成是否涵盖人防车位的建造成本，以及当地法院是否存在支持业主支付购房款后转变为人防车位“投资者”的判例。房屋价款构成事项可以采取在购房合同中进行明确（房价是否考量人防车位的建设成本、人防车库是否列入建筑公摊面积）、在商品房价格备案时提供明确成本核算材料等方式进行关注。
3、针对人防车位的使用：可采取的使用权流转方式、租赁期限的设定应符合相关规定（例如江苏省物业管理条例规定租赁期限不得超过三年、民法典规定租赁期限不得超过二十年等），并准确核算项目的成本与收益，避免被认定为人防车位非法出售或使用权非法转让。