发文机关：中国银行保险监督管理委员会

发文字号：中基协发〔2023〕4号

发布日期：2023年2月20日

施行日期：2023年3月1日

效力层级：行业规定

主要内容：

《指引》共二十一条，主要内容包括：不动产基金的投资范围、不动产基金管理人资质要求、募集及投资者要求、为被投企业提供借款及担保、不动产基金融资、结构化安排、扩募、关联交易以及备案材料、信息披露等其他规定。

要点提示：

不动产基金的投资范围主要包括特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目，其中特定居住用房包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。

关于不动产基金管理人须在基金业协会依法登记为私募股权投资基金管理人，管理人的出资结构需保持稳定，管理人的主要出资人及实际控制人最近两年未发生变更；管理人的主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，因私募基金投资需要向房地产开发项目企业派驻管理人员的情形除外；按不动产基金是否包含自然人投资者对相应管理人投资管理规模规定了不同的标准，管理人应具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验，应当配备相应年限的不动产投资经验专业人员。

根据《指引》，投资者的首轮实缴出资不低于1,000万元，其中自然人投资者的合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%；但管理人及其从业人员投资其所管理的不动产基金的，不受前述规定的约束。

根据《指引》，除向投资人募集资金外，不动产基金也可通过基金财产担保的形式，向银行申请经营性物业贷款和并购贷款。

根据《指引》，不动产基金的股债比投资要求如下：有自然人投资者的不动产基金的股债比投资限制为不低于1:2；对于全部为机构投资者的不动产基金，股债比不受1:2的投资限制，而完全由基金合同决定。《指引》明确管理人可就不动产基金设置合理杠杆比例，但不得利用分级安排变相保本保收益，不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200%。

在关联交易方面，《指引》拓宽了不动产私募投资基金的关联交易范围，将不动产私募投资基金与管理人的高管人员发生的交易行为亦明确列举为关联交易行为。