实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠付建筑工程价款而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。鉴于此，植德拟结合现有规定与最高院案例进行分析，以供参考。
案例1：长青建设集团有限公司、胡莉等民事经济民事二审民事判决书【（2021）最高法民终600号】
【裁判观点：在商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权】本案中，因施工单位长青公司与开发商的建设工程施工合同纠纷一案，一审法院云南省高院裁定查封开发商部分房产，其中包含了案涉房产。购房者胡莉提出执行异议，但被云南省高院驳回，对此，胡莉提起执行异议之诉，主张自己享有对案涉房产的物权期待权，长青公司主张其对案涉房屋享有建设工程价款的优先受偿权。最高院认为，案涉房屋用途为住宅，胡莉购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。
案例2：齐世浩、中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书【（2021）最高法民终800号】
【裁判观点：商铺不属于消费者生存权的保护范畴，不能优先于建设工程价款】本案中，最高院认为齐世浩以抵顶方式获得案涉商铺后用于经营，不属于司法解释规定的消费者。齐世浩主张其符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条规定的情形，依法享有排除强制执行的民事权益。对此法院认为，《执行异议和复议规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第28条属于一般不动产买受人针对金钱债权提起的执行异议的处理，并不是上述规定的除外规定。基于保护消费者生存权的考虑，《执行异议和复议规定》第29条规定符合条件的商品房消费者可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行，系上述规定中的除外规定。案涉房屋系商铺，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用《执行异议和复议规定》第29条的规定。案涉房屋已经办理抵押权登记，信达甘肃分公司对案涉房屋享有优先受偿权。
植德评论
上述两则案例体现了实务审判中法院对建设工程价款优先受偿权和购房者生存权冲突的价值取向，以下进行简要分析：
1、最高院：商品房消费者的生存权优先于建设工程价款的优先受偿权
根据《中华人民共和国民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条款规定了承包人就未支付的建工价款，享有优先受偿权。因此，案例1中的施工单位长青公司对案涉房屋享有优先受偿权。但是，当遇上商品房消费者基于购房合同获得的债权时，建工价款就无法优先于购房者的债权得到受偿。
根据《执行异议和复议规定》第29条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案例1中的当事人胡莉符合前两条要件，但不符合第三条要件，其实际支付房款仅30%左右，明显不足50%，如果严格适用上述规定，在执行程序中云南省高院作出驳回异议的裁定也合乎规定。但是胡莉在一审庭审中明确表示，愿意将剩余价款50万元按照法院的要求交付执行。因此，一审法院认为，在交付剩余房款50万元后，胡莉对案涉房产就享有了物权期待权，可以排除施工单位申请的强制执行。
施工单位长青公司不服一审判决，向最高院提起上诉，主张根据《执行异议和复议规定》第27条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”长青公司享有建设工程价款优先受偿权，可以排除案外人执行异议。但最高院认为，尽管该规定明确优先受偿权具有排除执行异议的优先性，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位这点不假，但是该条款也规定“法律、司法解释另有规定的除外”，第29条正是属于第27条“除外”的规定。
最后，最高院驳回长青公司的上诉，维持一审原判。在终审判决书中，最高院阐述，《执行异议和复议规定》第29条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化，“在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。本案中，案涉房屋用途为住宅，胡莉购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。”
综上，在最高院看来，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。
2、商品房消费者的物权期待权具有优先效力的要件
具体而言，判定商品房消费者的物权期待权是否具有优先效力，应符合《执行异议和复议规定》第29条所设之三大要件：（1）查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）消费者名下无其他可用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
首先，是“消费者”的界定。已于2021年1月1日废止的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先权批复》）中第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《执行异议和复议规定》第29条则是通过“所购商品房系用于居住”的表述，将提出执行异议的购房者限定为“消费者”一类。此处“消费者”之定义应与《消费者权益保护法》相协调，只得为自然人，排除法人或非法人组织。因此，自然人购房者能够对抗承包方的优先受偿权，但应仅限于居住目的之情形，如自然人购买房屋系为投资、经营使用，则其权利不具有居住权属性，不得对抗承包人的优先受偿权。比如(2021)最高法民再189号案例和本文案例2中当事人获得案涉商铺后用于经营，不属于司法解释规定的“消费者”范畴；在（2017）桂民终522号中，车位被认定为非直接用于生活居住需要的商品房，因此购买者不属于直接用于生活居住需要而购买商品房的“消费者”。
其次，是如何理解消费者“已支付的价款超过合同约定总价款的50%”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定：“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”将原先“超过合同约定总价款的百分之五十”的表述修改为“接近于百分之五十”，且案例1中最高院的裁判理由显示，只要诉讼中消费者明确表示愿意补齐房款并按照法院的要求交付执行，在此情况下，就会被认定对于案涉房屋享有物权期待权，可以排除强制执行。本文理解，此要件旨在排除仅交付少量定金，或者仅支付了低于总价款50%首付又未表示补齐房款意愿的两类消费者。实务审判中法院对于50%比例的把握是较为宽松的，会根据案件的具体情形进行判断，而非严格限定于法定的比例，且消费者所付价款是通过银行贷款还是现金支付，也非判决的关注要点。
最后，对于《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第125条和《执行异议和复议规定》第29条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，对于其中这一表述如何理解，审判实践中掌握的标准不一。最高院在沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行、盛秀华等申请执行人执行异议之诉，即（2021）最高法民终1316号判决书中明确，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合执行异议和复议规定第二十九条第二项规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
总言之，依据上述司法解释和司法政策的规定，无论消费性购房者是否已实际占有房屋、商品房买卖合同是否办理了预告登记或者网签，只要符合上述三个条件，则商品房消费者可以排除建工价款的优先受偿权。据此，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《新建设工程司法解释一》）第36条的“其他债权”应当受到目的性限缩，不包括消费者基于房屋买卖合同而获得的债权。
【结论】
实践中，针对某一具体房屋，可能交叉存在工程承包人、购房者、以房抵债的债权人、其他金钱债权人、抵押权人等利益主体，如立法上未解决上述权利的顺位问题，必然会导致权利冲突。
目前，相关立法并未对建筑工程价款的优先受偿权和商品房消费者的生存权二者的价值位阶进行权衡比较。原先《优先权批复》第二条明确了承包人的优先受偿权不得对抗已支付大部分款项的商品房消费者，但该批复已于2021年1月1日起正式废止，批复中关于工程款优于抵押权和其他债权的条款被吸收至《新建设工程司法解释一》，但批复第二条商品房消费者可对抗建设工程优先受偿权之规定却未予以保留，该种修订是否表明最高院对两种价值的评价上有了新的取向，仍需通过新的司法解释或判例予以明确。但截至目前，最高院在上述案例中对该问题作出的回应仍与原批复的倾向保持一致，司法实践中对前述权利的保护顺位业已形成了统一的观点，即商品房消费者的生存权＞承包人的工程价款优先受偿权＞抵押权人的抵押权＞其他债权人的权利。
《优先权批复》于2002年6月20日发布，21世纪初房地产市场的活跃度不高，还出现市场结构性过剩、空置率增加的状况。此时政府在培育房地产市场，故依据《优先权批复》第2条，只要具备“支付全部或大部分价款”和“消费者”两个要件就可以轻易地对抗建设工程优先权。2003年国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出以“住宅为主的房地产业成为国民经济的支柱产业”，自此房地产行业投资大幅增长，2003年至2005年大量资金涌入房地产。此后十年房地产投机愈演愈烈，泡沫日益严重，政策也由鼓励购房变为控制购房，对购房者保护的限制性条件也愈加严格。2015年颁布的《执行异议复议规定》更是规定，仅对名下无其他用于居住的房屋的买受人进行保护，更显抑制炒房的政策目的。自21世纪初以来房地产纠纷的利益冲突愈加复杂，有关的司法案件激增，《优先权批复》第2条相应地也受到更多的关注。
从上述有关规范文件和实务案例来看，对商品房消费者权利的保护本质上是对其生存权的保障，但从立法目的而言，建设工程价款优先受偿权所保障的农民工工资的顺利清偿，也是保护生存权的一种体现。我们理解，就这两种生存权保护之比较，仍有待对于该价值取向的背后法理逻辑进行阐释。应当特别注意的是，对于商品房消费者生存权的优先保护是例外规定，而非原则性的裁判路径，抵押权优先仍是基本原则。根据《九民纪要》第126条规定：“此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。”
全球经济低迷，房地产行业也受到了重创，房地产开发企业逾期支付工程款和逾期交房的事件频频发生，这也必将导致出现大量涉及工程款优先受偿权与购房消费者权利的纠纷。如何降低社会矛盾，探索两者权益的平衡，在当下阶段十分有必要。短期内《优先权批复》所反映的商品房消费者生存权优先保护的要义在司法实践中应该还会持续发挥影响，但有待进一步明确和完善司法裁判的法律依据。