二、房地产开发企业的定义

实操中商业银行和信托公司无法准确核查融资人是否为房地产开发企业的关键在于现行法律法规、规范性文件、统计口径等对房地产开发企业的认定标准不统一，关于房地产开发企业的认定规则如下：

①《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。

②《房地产开发企业资质管理规定》

第二条 本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

③《城市房地产开发经营管理条例》

第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

④国家统计局统计口径

国家统计局于2023年11月17日发布的《八、投资及房地产统计（18）》[1]项下第9问“房地产开发企业的定义是什么？”回复“根据《房地产开发统计报表制度》规定，纳入统计范围的房地产开发企业是有开发经营活动的全部房地产开发经营业法人单位，符合统计范围的法人单位即可纳入统计，不限于上市公司。统计原则是辖区内房地产开发经营法人单位按照在地原则进行统计，即按房地产开发企业法人单位实际经营地所在的县级区域统计。”根据《房地产开发统计报表制度》规定：“本报表制度中房地产开发经营业具体指《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）中属于“7010房地产开发经营”的活动。”

根据国家统计局公布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），“7010房地产开发经营”具体如下：

三、房地产开发企业核查思路

在实操中，判断企业是否属于房地产开发企业时，往往结合企业的经营范围是否包括房地产开发、企业是否持有房地产开发资质等级证书，以及企业营业收入中房地产业务的收入比例等方面进行综合判断，具体如下：

（一）经营范围及房地产开发资质

首先，需要在国家企业信用信息公示系统核查企业的经营范围是否包含“房地产开发”“房地产开发经营”等类似表述；其次，在各地区住房和城乡建设委员会官方网站核查企业是否具有房地产开发资质，部分地区的官方查询网站见下表。结合经营范围和企业有无房地产开发资质情况判断，如企业既无经营范围亦无房地产开发资质或企业有经营范围但无房地产开发资质，通常可认定企业无法从事房地产开发经营业务；如企业有房地产开发资质，即企业可以从事房地产开发经营业务，则需要进一步从企业经营收入来判断企业是否具有房地产开发经营行为。

（二）营业收入占比

实操中部分同业机构将《中国上市公司协会上市公司行业统计分类指引》（2023年5月）（以下简称“《分类指引》”）的行业划分相关规定作为参考依据，具体如下：

《分类指引》第九条：当上市公司某类业务的营业收入比重大于或等于50%，原则上将其划入该业务相对应的行业。当上市公司某类业务的营业收入比重大于或等于50%，同时另一类业务的营业收入比重大于或等于30%且毛利润比重大于或等于50%，上市公司可以申请划入另一业务的对应行业。在实际经营情况未发生重大变化情况下，上市公司在申请划入另一业务对应行业1年内，不得依据本款规定再次提出行业变更申请。

《分类指引》第十条：当上市公司没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，按以下原则划分行业：（一）只有一类业务的营业收入和毛利润比重均大于或等于30%的，划入该业务对应行业。（二）有两类及以上业务的营业收入和毛利润比重均大于或等于30%，若某一类业务毛利润比重大于或等于50%的，划入该业务对应行业；若不存在任何一类业务毛利润比重大于或等于50%的，划入营业收入最高的业务对应行业。（三）有业务的营业收入比重大于或等于30%，且没有一类业务毛利润比重大于或等于30%的，划入营业收入最高的业务对应行业。

《分类指引》第十一条：不能按照上述分类原则确定行业归属的，由上市公司行业分类专家委员会根据公司实际经营情况及主要资产、业务、机构、人员、财务构成判断公司的行业归属。归属不明确的，划为综合类。

根据企业最新的审计报告核查判断企业是否存在涉房收入，如有相关收入，则参照《分类指引》判断营业收入占比是否足以使企业被划入房地产开发经营行业。如企业不存在涉房收入或企业相关收入占比不足以使企业被划入房地产开发经营行业的，部分同业机构认为存在将企业认定为非房地产开发经营企业的解释口径，但同时会在交易文件中要求企业作出其未承建房地产项目的相应陈述与保证，并承诺在对应金融产品存续期间内企业不得承建房地产建设项目，否则构成违约等避险条款。

此外，如企业存在产业园区、物流园区项目，且园区项目中有部分配建住宅，部分同业机构实操中在计算企业涉房收入占比时将相关收入计算为非房收入，原因如下：

根据国家统计局于2023年8月1日[2]针对问题“由于现在城市建设项目种类繁多，房地产企业不一定只开发建设房地产项目，比如房地产企业开发建设医院等项目。请问还没有纳入统计、准备开发的项目，怎么判定是否应该纳入房地产项目统计？房地产项目按照统计制度定义，是指“房地产开发企业……开发的楼盘或小区工程”。请问“楼盘或小区工程”的定义是什么？如何认定？是否依据不动产权证或者建设用地规划许可证上面的“土地用途”？如果是的话，具体哪些土地分类名称可以申请纳入房地产项目统计？如果不是的话，请问依据什么资料或者文件，这些依据上面的哪些名称归属为房地产项目统计？”回复如下：

按照定义，房地产开发项目指房地产开发企业，按照城市建设规划要求，立项审批（备案）并取得《施工许可证》后，在依法取得土地使用权的土地上开发的楼盘或小区工程。包括前期准备、设计、施工建设、收尾移交和销售或出租等阶段的全部过程。定义中“楼盘或小区工程”指房地产开发企业统一开发的住宅、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物，配套的服务设施，土地开发工程等。以下两类项目不应纳入到房地产开发统计中，一是房地产开发企业建设的基础设施项目，产业园区、物流园区项目，以及各类厂房、仓库等项目不应纳入房地产开发统计中。园区项目中如果有部分配建的住宅，但因其主体为产业园区，该项目也应不纳入房地产开发项目。二是房地产开发企业建设的单纯的科研、教育、医疗、文化、体育、娱乐用房屋和设施（如学校、幼儿园、医院、博物馆、影剧院场馆、文化场馆、体育馆、游乐园等）不应纳入房地产开发统计。

因此部分同业机构未将产业园区、物流园区项目，以及各类厂房、仓库等项目、科研、教育、医疗、文化、体育、娱乐用房屋和设施（如学校、幼儿园、医院、博物馆、影剧院场馆、文化场馆、体育馆、游乐园等）等项目的营业收入纳入涉房收入进行统计。

特别提示：由于目前国家金融监督管理局以及各地监管局并未就各金融机构在展业过程中如何核查和认定房地产开发企业出台相关政策指引，上文仅系本所律师根据现行有效的房地产开发企业相关法律规定、国家统计局统计口径以及实操中同业机构的认定思路进行梳理，各同业机构的认定口径和核查思路受对应监管部门的监管口径及公司风控口径影响存在差异，本文房地产开发企业的核查与认定思路仅供各位参考！