2026年4月2日，由同济大学法学院、上海市法学会投资与建设法治研究会与植德不动产部联合主办的同济法学·植德不动产系列工作坊第2讲“商品房消费者权利优先保护的理论基础与规范适用”圆满落幕。本次工作坊聚焦“商品房消费者权利优先保护”相关不动产领域实务热点问题，并就此展开深入探讨，吸引了众多行业专家和法律从业者热情参与。

会议特邀浙江大学光华法学院特聘副研究员陆家豪担任主讲嘉宾进行主题分享。上海申同律师事务所律师、仲裁员曹文衔，上海政法学院上海司法研究所教授李建星，北京植德（上海）律师事务所合伙人顾春，北京卓纬律师事务所合伙人、西南财经大学中国金融法研究中心研究员王融擎担任与谈嘉宾，中建八局总承包公司总法律顾问兼首席合规官杨有艳、同济大学法学院副教授刘颖、同济大学法学院助理教授邢焱鹏、同济大学法学院助理教授张玉涛作为圆桌嘉宾出席。

本次工作坊由上海市法学会投资与建设法治研究会秘书长、同济大学法学院工程法研究中心执行主任陈洁蕾主持。

北京植德（上海）律师事务所合伙人鲁宏律师在开场致辞中表示，植德一直致力于打造不动产领域的沟通交流平台，聚焦真需求，探讨真问题，为实务问题提供各种视角和解决方案。

主题分享环节，陆家豪博士就“商品房消费者超级优先权的法理基础与规范适用”这一主题，围绕其规范演变、理论基础、实务争议及法理重构展开深入探讨，系统梳理了从政策背景到司法实践的演进脉络。陆家豪博士指出商品房消费者对房屋所有权的期待不符合物权期待权的构成要件，同时认为类推适用正常经营买受人规则亦不具备正当性基础。在此基础上，陆家豪博士从优先债权的规范配置、分配正义、商品房双重属性的紧张关系以及风险分配等多个维度论证了超级优先保护的正当性。法理建构层面，陆家豪博士提出以信赖事实、权利外观的可归责性和信赖者的值得保护性为要件的分析框架，同时指出单纯信赖责任不足以完全证成超级优先权，还需结合公共利益衡平的法定优先权定位。陆家豪博士还考察了日本法上的先取特权制度，探讨了通过预告登记、网签备案等弱公示手段缓和体系冲击的可能性。在规范适用层面，陆家豪博士提出应严格遵循比例原则认定构成要件、在消费者身份存疑时推定有利于购房者、确保交付请求权优先于价款返还请求权等具体指引，并就消费者与经营者的界定、居住目的的判断等实务争议，提出了相应认定方法。

与谈环节，曹文衔律师基于跨工程、法律与房地产领域的实务经验，提出了若干理论与实践脱节的焦点问题，强调需结合社会现实灵活判断规则的适用，避免规则僵化。

李建星教授围绕商品房消费者优先权的正当性基础与制度构建展开，结合房地产领域发展脉络，探讨了建工优先权、消费者保护、网签公示效力及回迁户权利位阶等议题。

顾春律师结合实务案例，指出了当前裁判实践就商品房消费者权利保护的扩张趋势及其潜在风险。

王融擎律师区分了“信赖政府”与“信赖开发商”两条路径及其对司法审查要素的根本差异，并提出了“信赖基础、信赖投入、可归责性”三步审查框架。他同时指出，单纯信赖法理不足以证成超级优先权，还需引入公共利益论证、价值创造者法理等作为补充，并就规则的具体实现提出了思路探讨。

圆桌环节由中建八局总承包公司总法律顾问兼首席合规官杨有艳主持，以实务案例为切入点，圆桌嘉宾围绕该案例中的实务问题展开热烈讨论。邢焱鹏博士、张玉涛博士从制度本身出发，通过对实务案例的分析，提出了可能的解决路径和方法。其他发言嘉宾亦提供了相应的观点和思路。

活动至此圆满落幕，本次会议对商品房消费者权利优先保护的相关实务问题进行了深入交流，也为相关制度的深入理解及实务中复杂问题的解决提供了宝贵的思路。

本系列工作坊后续还将聚焦不动产领域的其他热点与前沿议题，持续展开深入研讨，敬请期待。